“认房不认贷”利好谁？首付、还贷有何改变？

9月1日，北京市住建委等部门联合发布通知，即日起优化本市个人住房贷款中住房套数认定标准，实施“认房不认贷”。至此，北上广深已全部宣布执行“认房不认贷”。

“认房不认贷”利好哪些人？对市场影响如何？北京日报记者采访了相关专家。

“认房不认贷”是什么？

“认房”或“认贷”本质是对二套住房的评定标准，与首付比例和房贷利率直接相关。北京链家研究院院长高原解释，“认房”是指银行在发放房贷时，参考购房家庭在本市名下实际拥有住房套数；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录（包括公积金贷款和商业贷款）来确定贷款比例。

2017年“317新政”后，北京执行的是“认房又认贷”政策，即家庭名下本市无房，且全国范围内无贷款记录的购房人，可算为首套购房人。本次调整后，家庭名下本市无房的前提下，不再关注全国范围内是否有贷款记录，均可算为首套购房，享受首套利率及首付比例。

“认房不认贷”利好哪些人？

高原认为，“认房不认贷”主要利好新市民及改善型群体。

其中，新市民方面，较为普遍的一个情况是其在京无房，但曾在外地有过购房信贷记录。此类人群在旧标准下，被认定为二套住房，必须支付6成（普通住宅）或8成（非普通住宅）首付，难以获得信贷支持。新政后，此类群体将被认定为首套置业群体，可获得实质性的信贷支持。

改善型群体方面，利好“买一卖一”改善置换群体。在既往信贷认定条件下，在卖出已有住房并还清贷款后，此类群体由于存在贷款记录，依然会被算作二套购房群体，受信贷约束较强。但新政下，同类情况群体可被认定为首套购房者，首付和贷款压力降低。

“认房不认贷”后有何改变？

“认房不认贷”的利好主要体现在两方面。一是较为直接的信贷成数提升；二是较为间接的信贷利率下降。

高原举例，针对600万价格的住房，首付门槛可从480万降至240万，降低了购房者的首付压力；同时，如果按等额本息、贷款25年计算，每100万元总还款额减少87391元。

对后续市场影响如何？

“当前，受家庭结构变化、育儿、入学等因素影响，当前北京住宅市场近七成购房者属于改善型需求，大量改善型群体在较为严格的信贷政策压制下，难以通过置换方式满足自身的住房需求。”高原分析，从更好满足居民正常刚性及改善性置业需求的视角来看，对首套认定标准进行调优正当其时。

高原分析，北京市场一直以来都比较稳定，今年以来在面临诸多外部挑战的情况下，体现出了较强的韧性。北京的稳定性是由稳定的供需关系、较高的自有资金水平、合理的供给规模、稳定的政策环境共同决定的。此次政策调优是针对新市民和“买一卖一”群体的购房条件优化，就北京市实际而言信贷条件与政策环境仍然总体稳定。随着利好政策的预期实际落地，前期持币观望的群体可能入市，进而促成市场稳步回暖。